當年融創農(nóng)展館地(dì)王，樓面價超過7萬元/平米，所有(yǒu)人(rén)都(dōu)在想這個(gè)價格瘋了吧(ba)，房子能(néng)賣出去嗎？ 昨天，北京豐台樊家村地(dì)塊樓面價喊到(dào)了7.5萬元/ 平米，大(dà)家已經集體無語了。豐台，作爲開(kāi)發落後的(de)區域，隻通過這兩年，就改換了身份，成爲了豪宅聚集區，地(dì)王紀錄被頻頻刷新。 今年北京的(de)樓市，逢拍(pāi)地(dì)，必地(dì)王。不是地(dì)王，連報紙(zhǐ)的(de)邊角都(dōu)占不到(dào)了。 據“大(dà)偉看樓市”介紹，北京接下來這一個(gè)月(yuè)，将出讓26宗土(tǔ)地(dì)，按照(zhào)平均溢價率40%計(jì)算：成交土(tǔ)地(dì)額将突破700億！算上(shàng)今年已經成交的(de)1065.28億元，北京将在這一個(gè)月(yuè)沖刺土(tǔ)地(dì)出讓金(jīn)額1800億。如(rú)果最後40天再有(yǒu)土(tǔ)地(dì)成交，北京将出現曆史上(shàng)第一次，在土(tǔ)地(dì)出讓少(shǎo)的(de)情況下，反而成交額突破2000億。 面對這驚人(rén)的(de)數字，我們不禁對于這種非理(lǐ)性的(de)拍(pāi)地(dì)進行(xíng)反思。 爲什(shén)麽開(kāi)發商瘋狂地(dì)在北京搶地(dì)？ “搶了賺不賺錢不知道，不拿地(dì)肯定活不下去。”一句話(huà)點破了開(kāi)發商進退維艱的(de)現狀。 看看二季度的(de)GDP，二三線城市的(de)房地(dì)産開(kāi)發投資急速下降，而一線城市房地(dì)産開(kāi)發投資和(hé)土(tǔ)地(dì)購(gòu)置仍在上(shàng)升，背後是開(kāi)發商紮堆一線城市求生存的(de)結果。 可(kě)是這種求生存，僅僅是儲備土(tǔ)地(dì)，做給資本市場(chǎng)看的(de)一種做法，而政府在這個(gè)時候，不考慮調控的(de)問題，一直拍(pāi)地(dì)，恐怕也(yě)會(huì)給市場(chǎng)帶來隐患。 例如(rú)，當溢價率達到(dào)50%以後，北京的(de)規矩是不再競争價格，而是競争配建公租房和(hé)自住房的(de)面積。這個(gè)辦法看起來很好，實際上(shàng)增加了住宅土(tǔ)地(dì)成本，所謂羊毛出在羊身上(shàng)，一塊地(dì)競争完了以後，純住宅部分(fēn)土(tǔ)地(dì)價格成本往往到(dào)了一個(gè)天價。按照(zhào)2015年以來出讓的(de)土(tǔ)地(dì)價格計(jì)算，未來這些土(tǔ)地(dì)形成住宅供應市場(chǎng)的(de)時候，單價很多都(dōu)超過了10萬+。 且不說這樣的(de)房子是否能(néng)夠賣得出去。我們先看看這樣的(de)供給結構會(huì)産生什(shén)麽問題：一是擁有(yǒu)北京戶口的(de)北京市人(rén)和(hé)公務員等群體可(kě)以得到(dào)住房福利，再加上(shàng)北京拆遷的(de)補償标準不錯，北京本地(dì)人(rén)基本住房需求解決。然後，剩下的(de)純商品住宅供地(dì)，形成住宅後，單價動辄在10萬左右，這些房子隻能(néng)有(yǒu)錢人(rén)去買，而真正買得起的(de)人(rén)，并不多。 這樣下去，坑了兩類人(rén)：一類是在北京的(de)外地(dì)戶籍的(de)人(rén)群，所謂的(de)夾心層，不能(néng)得到(dào)公租房等福利，但(dàn)是又(yòu)買不起高(gāo)價的(de)商品房，這些外地(dì)打工(gōng)人(rén)群，将來隻有(yǒu)選擇離(lí)開(kāi)北京。二類是開(kāi)發商，開(kāi)發商活下去的(de)根本是建造符合市場(chǎng)主流購(gòu)房人(rén)群的(de)房子，主流購(gòu)房人(rén)群要麽買不起，要麽不買房，開(kāi)發商拿地(dì)之後面臨消化危機，長此以往，開(kāi)發商會(huì)死的(de)。 一個(gè)目前還火(huǒ)熱(rè)的(de)土(tǔ)地(dì)市場(chǎng)，究竟未來的(de)預期目标是什(shén)麽？是要爲一個(gè)健康平穩，大(dà)家都(dōu)有(yǒu)飯吃的(de)房地(dì)産市場(chǎng)進行(xíng)有(yǒu)序鋪墊，承認房地(dì)産的(de)支柱産業(yè)地(dì)位，支持房地(dì)産産業(yè)發展；還是要殺雞取卵，隻追求高(gāo)價賣地(dì)，最後造成北京房地(dì)産市場(chǎng)消化不良，開(kāi)發商捂地(dì)不開(kāi)發，投資規模下降？ 上(shàng)海(hǎi)（樓盤）冷(lěng)靜 有(yǒu)意思的(de)是，就在帝都(dōu)烈火(huǒ)烹油之際，同樣高(gāo)奏地(dì)王凱歌的(de)魔都(dōu)上(shàng)海(hǎi)，卻迎來一盆潑向土(tǔ)地(dì)市場(chǎng)的(de)冷(lěng)水(shuǐ)。 上(shàng)海(hǎi)市委書(shū)記韓正日前講話(huà)，“上(shàng)海(hǎi)房價已經很高(gāo)，如(rú)果不堅持調控，将影響上(shàng)海(hǎi)經濟持續平穩健康發展，也(yě)會(huì)削弱城市的(de)競争力。我們必須堅定不移下決心減少(shǎo)經濟增長對房地(dì)産業(yè)的(de)依賴。” 緊接著(zhe)，上(shàng)海(hǎi)市連續撤回了三塊地(dì)的(de)交易，并進行(xíng)地(dì)塊規劃調整，增加中小(xiǎo)戶型供應。這本身是利及普通民(mín)衆之舉，卻在操作階段引起非議。 10月(yuè)16日，被視作準地(dì)王的(de)新江灣城土(tǔ)地(dì)，在中止出讓4天後重新挂牌，調整後的(de)最新建設條件(jiàn)讓人(rén)無語：90平米以下的(de)中小(xiǎo)戶型+保障房建設數量占比超過60%。 要知道，地(dì)塊所在區域早在2009年就拍(pāi)出3萬元/平米的(de)土(tǔ)地(dì)，教育、交通、生活、生态資源都(dōu)是上(shàng)海(hǎi)稀有(yǒu)。就是這樣一塊地(dì)，卻主要做90平米以下的(de)戶型和(hé)20%的(de)保障房，的(de)确是不符合市場(chǎng)規律。克而瑞總裁丁祖昱忍不住在微信公衆号上(shàng)吐槽。 上(shàng)海(hǎi)媒體，将這一系列調整，比喻爲樓市“急刹車(chē)”。 一位上(shàng)海(hǎi)樓市資深研究人(rén)士曾對中國房評報道表示，這一年上(shàng)海(hǎi)房價上(shàng)漲太快，緊跟深圳（樓盤），成爲全國領漲城市之一。“房價上(shàng)漲，控制(zhì)不力，房管局局長問責免職，撤并房管局。” 上(shàng)海(hǎi)要控房價，先開(kāi)始控制(zhì)地(dì)價、調整土(tǔ)地(dì)規劃、調整供應結構。 落實到(dào)執行(xíng)層面的(de)一刀(dāo)切，則出現了新江灣城準地(dì)王這樣讓人(rén)無奈的(de)局面。 但(dàn)不可(kě)否認，新江灣城地(dì)塊的(de)調整也(yě)許會(huì)改變房企對該幅地(dì)塊拿地(dì)的(de)預期，更重要的(de)是，在上(shàng)海(hǎi)市範圍内起到(dào)示範作用(yòng)，有(yǒu)利于土(tǔ)地(dì)市場(chǎng)降溫。 當然，也(yě)有(yǒu)業(yè)内人(rén)士認爲，土(tǔ)地(dì)規則的(de)調整，并無法改變土(tǔ)地(dì)市場(chǎng)向上(shàng)的(de)趨勢。 對比京滬兩地(dì)不同土(tǔ)地(dì)政策，北京今年賣地(dì)地(dì)價高(gāo)，樓市不好的(de)情況下，使勁推高(gāo)價地(dì)。上(shàng)海(hǎi)覺得現在推地(dì)有(yǒu)點不理(lǐ)性，甯可(kě)少(shǎo)賣錢。 北京狂熱(rè)VS上(shàng)海(hǎi)冷(lěng)靜，客官，您怎麽看？ |
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