買房，别死盯著(zhe)“均價”！

　　對于購(gòu)房人(rén)來說，“均價”一詞肯定不陌生。這個(gè)詞用(yòng)途廣泛，無論是統計(jì)的(de)數據、開(kāi)發商或者中介的(de)首次報價，都(dōu)能(néng)聽到(dào)這個(gè)詞。

　　但(dàn)就購(gòu)房人(rén)來說，也(yě)有(yǒu)不少(shǎo)人(rén)被它給坑過。原本均價2萬多的(de)房，爲何看中的(de)房源就會(huì)貴上(shàng)不少(shǎo)？作爲二手房的(de)房主，爲何别人(rén)的(de)房子就能(néng)賣上(shàng)均價？自己的(de)就會(huì)低于均價？而在看到(dào)北京住宅或某一區縣均價僅爲3萬元/平方米時，或許又(yòu)有(yǒu)了“天啊，爲什(shén)麽這樣的(de)房子我看不到(dào)？”的(de)感歎。

　　而這一切，或許都(dōu)算得上(shàng)是“均價”曾經惹的(de)禍。那麽我們又(yòu)該如(rú)何去看待這個(gè)用(yòng)了那麽多年的(de)“均價”呢？

　　概念

　　何爲均價？

　　作爲“均價”，實際上(shàng)來說隻是作爲一個(gè)統計(jì)的(de)名詞。作爲名詞解釋，均價是指将各單位的(de)銷售價格相(xiàng)加之後的(de)和(hé)數除以單位建築面積的(de)和(hé)數，即得出每平方米的(de)均價。

　　而在樓市中的(de)“均價”，顧名思義當然是樓盤的(de)平均價格，它代表一個(gè)項目的(de)整體價位水(shuǐ)平。但(dàn)購(gòu)房者會(huì)發現，用(yòng)标著(zhe)的(de)“均價”來買房，往往想買的(de)房子與打出的(de)“均價”有(yǒu)很大(dà)差距。“均價”到(dào)底是什(shén)麽樣的(de)一個(gè)價格？

　　“均價”不是簡單的(de)算術(shù)平均值，而是開(kāi)發商根據當前的(de)市場(chǎng)情況專門制(zhì)定的(de)，以收回成本并獲得利潤的(de)價格。一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)時，先有(yǒu)“均價”，通過它來計(jì)算出每棟樓中的(de)每個(gè)單元戶型的(de)價位，它是整個(gè)樓盤銷售價格控制(zhì)的(de)一個(gè)重要标準，是這個(gè)樓盤售價的(de)平均值。根據這個(gè)平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的(de)小(xiǎo)區中每一棟樓的(de)均價，在這裏就要應用(yòng)到(dào)價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的(de)位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的(de)。用(yòng)拟定的(de)均價乘以每棟樓的(de)系數，得出這棟樓的(de)銷售平均價。

　　事實上(shàng)，均價的(de)差異不僅存在一個(gè)個(gè)項目中，甚至在同一區域來說，均價也(yě)有(yǒu)著(zhe)不同的(de)差異。

　　現狀

　　朝陽 單價或相(xiàng)差10倍以上(shàng)

　　橫跨北京東二環到(dào)東六環的(de)朝陽區，由于區内闆塊發展的(de)差異性，造就了區域内房價的(de)懸殊。

　　由于有(yǒu)大(dà)部分(fēn)面積位于北京四環以内，朝陽區近年來新增房源數量并不多。而令人(rén)關注的(de)是，朝陽區成爲近兩年來北京豪宅市場(chǎng)的(de)“供應大(dà)戶”，也(yě)不斷刷新著(zhe)北京豪宅的(de)單價新紀錄。其中，位于農(nóng)展館的(de)北京壹号院項目，一期産品售價将在15-20萬元/平方米，而臨湖的(de)房源，預計(jì)高(gāo)達40萬元/平方米的(de)天價。除了四環内的(de)傳統高(gāo)端住宅闆塊，位于四環以外的(de)朝陽區孫河、東壩等闆塊，也(yě)因優秀的(de)地(dì)塊條件(jiàn)，成爲北京新晉豪宅闆塊。孫河闆塊是中央别墅區最後一塊低密度組團，無論是從區域規劃、地(dì)理(lǐ)位置、周邊環境及配套方面，均優勢明(míng)顯。區域内的(de)項目包括龍湖·雙珑原著、泰禾·北京院子、首開(kāi)·琅樾、中糧瑞府等在内，各家開(kāi)發商均打造成各自頂級産品系産品，售價也(yě)達到(dào)了10萬元/平方米以上(shàng)。而東壩作爲規劃中的(de)北京第四使館區，也(yě)吸引了多家知名房企進駐，未來也(yě)将成爲高(gāo)端住宅聚集的(de)片區。

　　不過，在朝陽區與通州交界一帶、由北向南的(de)區域分(fēn)割線附近，也(yě)分(fēn)布著(zhe)均價在3—4萬元/平方米以下的(de)樓盤，如(rú)管莊、雙橋、草(cǎo)房等，但(dàn)目前新房供應量已不多。除此之外，分(fēn)布北五環北苑地(dì)區的(de)幾個(gè)樓盤，也(yě)成爲朝陽區近年來新房的(de)供應主力，該區域目前在售價格約在5萬元/平方米以上(shàng)。

　　均價從3萬元、5萬元，到(dào)10萬元，甚至40萬元，朝陽區不同闆塊内的(de)房價可(kě)謂天壤之别。如(rú)果以位于管莊3.6萬元/平方米的(de)北京新天地(dì)和(hé)東三環的(de)北京壹号院40萬元/平方米的(de)最高(gāo)價相(xiàng)比，同爲朝陽區的(de)房源單價相(xiàng)差10倍以上(shàng)。

　　豐台 并非頂級豪宅林立

　　金(jīn)九銀十，北京市場(chǎng)豪宅供應增加，其中大(dà)部分(fēn)集中在了豐台區域。後期計(jì)劃入市的(de)項目中魯能(néng)·釣魚台·美(měi)高(gāo)梅公館單套售價高(gāo)達千萬起。另有(yǒu)消息稱，龍湖·西(xī)宸原著或将推出平層産品，預計(jì)15萬/平方米的(de)定價，進一步加深了豐台這一新興豪宅區的(de)形象。

　　雖然豐台豪宅項目靠價格吸引市場(chǎng)關注，但(dàn)豐台樓市并非隻有(yǒu)豪宅，其主要在售樓盤仍以改善類項目爲主。

　　據克而瑞房價點評網北京機構統計(jì)，豐台10月(yuè)在售項目中，單價超過6萬的(de)僅龍湖·西(xī)宸原著及紫辰院兩個(gè)項目，單價在3萬至4萬的(de)改善類樓盤多達7個(gè)，且性價比較高(gāo)。

　　以位于槐房西(xī)路(lù)的(de)天恒金(jīn)融街(jiē)·公園懿府爲例，上(shàng)周六，項目首次開(kāi)盤推出266套房源，據項目相(xiàng)關負責人(rén)介紹，當天去化超過八成，金(jīn)額達10億元。據了解，項目銷售價格在4-4.2萬元/平方米，套均總價則爲450萬。

　　豐台作爲内城區曾在北京樓市中長期邊緣化。而随著(zhe)公園懿府項目入市熱(rè)銷，尚未入市的(de)愗源夏家胡同地(dì)塊、華潤亞林西(xī)地(dì)塊、中鐵(tiě)建方興石榴莊地(dì)塊等高(gāo)價地(dì)皆蠢蠢欲動。

　　對此，亞豪機構副總經理(lǐ)任啓鑫表示，未來南四環有(yǒu)望成爲繼東壩之後，北京西(xī)部新興的(de)“豪宅區”。

　　“品牌房企争相(xiàng)入駐是一個(gè)區域崛起的(de)開(kāi)始。”另有(yǒu)專家指出，從這個(gè)層面講，率先打破區域樓市格局企業(yè)的(de)項目勢必具有(yǒu)标杆意義。

　　順義 環境配套引出均價差異

　　位于東北方向的(de)順義屬于北京近郊，按照(zhào)數據機構統計(jì)的(de)屬性來說，這裏房子的(de)均價爲2.1萬元/平方米。

　　但(dàn)事實上(shàng)，龐大(dà)的(de)順義如(rú)今在樓市中也(yě)是分(fēn)爲了不少(shǎo)區域。其中就包括了馬坡、新國展、中央别墅區、南法信、順義新城等。

　　不同區域，價格也(yě)有(yǒu)著(zhe)不同的(de)差異。就目前樓市而言，南法信與新國展屬于順義的(de)價值低點。這裏樓盤項目的(de)售價很多還沒有(yǒu)達到(dào)2萬元/平方米以上(shàng)，其中最便宜的(de)東亞·航國際的(de)售價甚至隻有(yǒu)1.6萬元/平方米。諸如(rú)馬坡與順義新城這一區域的(de)樓盤價格已經達到(dào)了3萬元/平方米左右。在中央别墅區，這裏房子的(de)售價就要遠遠高(gāo)于上(shàng)述的(de)幾個(gè)區域。如(rú)金(jīn)地(dì)·中央世家、中糧·瑞府等項目的(de)别墅産品價格已經達到(dào)了3000萬元/套以上(shàng)。

　　産生這一差異的(de)原因也(yě)是多種多樣，有(yǒu)地(dì)鐵(tiě)、區域開(kāi)發程度、環境、教育配套等諸多方面的(de)原因。

　　以南法信與順義新城相(xiàng)比，雖然前者有(yǒu)地(dì)鐵(tiě)的(de)優勢，但(dàn)對于區域整體的(de)開(kāi)發程度來說，順義新城比南法信更爲成熟。此外，由于南法信屬于新開(kāi)發區域，在配套與環境來說與順義新城還有(yǒu)著(zhe)一定的(de)差距，因此也(yě)就造成了價格相(xiàng)差近1萬元/平方米的(de)情形。就中央别墅區來說，這裏所擁有(yǒu)的(de)資源甚至是全北京獨有(yǒu)的(de)，因此也(yě)就造就了如(rú)此高(gāo)的(de)在售價格。

　　此外，區域産品的(de)不同也(yě)是其中之一的(de)原因。如(rú)南法信主要以50年産權的(de)商業(yè)類産品爲主，其他(tā)區域則多是70年産權的(de)住宅類産品。而正是多種多樣的(de)原因，造成了順義不同區域所受樓盤的(de)均價不同。

　　二手房 更具參考價值

　　對于二手房而言，區域二手房中的(de)均價往往會(huì)出現比較明(míng)顯的(de)差異。造成差異的(de)原因也(yě)要比新房多更多。其中，學區房這一資源甚至可(kě)以讓緊鄰一街(jiē)之隔的(de)不同社區就出現幾倍的(de)差異。舉例來說，去年華清嘉園的(de)二手房價格在10萬元/平方米，與其一條馬路(lù)之隔的(de)西(xī)王莊小(xiǎo)區的(de)價格則在5萬元/平方米。

　　但(dàn)與二手房也(yě)有(yǒu)不同的(de)地(dì)方，由于同區域二手房是現房，周邊的(de)環境相(xiàng)對固定，因此房源的(de)周邊資源也(yě)就相(xiàng)對固定，這也(yě)讓二手房的(de)價格相(xiàng)比新房來說，更爲穩定，其均價也(yě)就更具參考價值。

　　“二手房與新房不同，由于産品固定，環境固定，同一小(xiǎo)區的(de)戶型也(yě)是相(xiàng)對固定的(de)，因此這也(yě)就給房屋價格制(zhì)定了區間範圍，因此二手房的(de)均價會(huì)相(xiàng)對準确一點。”鏈家某中介員工(gōng)說道，“由于二手房更注重市場(chǎng)，單方面漲價很難被市場(chǎng)所認可(kě)，所以價格會(huì)穩定一些，但(dàn)是同樣，有(yǒu)些人(rén)著(zhe)急賣房，往往會(huì)低于市場(chǎng)價出售，因此也(yě)會(huì)出現一定的(de)浮動。但(dàn)根據多數房源所成交的(de)走勢，還是可(kě)以看出一個(gè)社區的(de)成交均價，而這一均價對于二手房的(de)買賣也(yě)是有(yǒu)參考價值的(de)。”

　　新房 玩花樣吸引人(rén)

　　與二手房不同，新房的(de)均價則有(yǒu)著(zhe)更爲深層的(de)“含義”。

　　“新房均價往往是吸引購(gòu)房人(rén)的(de)主要因素之一。”一位不願透露姓名的(de)開(kāi)發商表示，事實上(shàng)，價格是吸引購(gòu)房人(rén)關注項目的(de)第一因素。

　　他(tā)認爲，除去豪宅項目外，往往售價越便宜的(de)項目，越願意把均價說的(de)低一些，因爲這樣能(néng)吸引購(gòu)房人(rén)前來，在對購(gòu)房人(rén)産生直觀的(de)影響後，甚至是讓購(gòu)房人(rén)産生購(gòu)買意願後，在适時的(de)表示由于房子不同、戶型不同，會(huì)産生不同的(de)差異，從而留住購(gòu)房人(rén)。

　　而這一現象在一個(gè)樓盤開(kāi)盤前更爲“嚴重”。有(yǒu)不少(shǎo)購(gòu)房人(rén)在等待樓盤開(kāi)盤時最想知道的(de)便是房子的(de)最終售價。但(dàn)售價難尋，得到(dào)更多的(de)回複都(dōu)是多少(shǎo)多少(shǎo)元的(de)均價。這實際上(shàng)也(yě)是開(kāi)發商在進行(xíng)市場(chǎng)探價的(de)一個(gè)過程，實際，開(kāi)發商所在考慮的(de)便是價格高(gāo)了擔心賣不動，定低了擔心賣賠了，所以幹脆就采用(yòng)均價的(de)方式來試探市場(chǎng)。

　　觀點

　　區域均價已無參考意義

　　北京市房協秘書(shū)長 陳志

　　平均價格僅适用(yòng)從宏觀層面觀察市場(chǎng)變化的(de)指标之一，并不能(néng)夠精細地(dì)描述市場(chǎng)。單一用(yòng)平均價格來描述市場(chǎng)現狀是不科學不嚴謹。對于購(gòu)房人(rén)來說，關注的(de)區域、樓盤，甚至是這個(gè)樓盤中的(de)哪一棟樓，哪一種戶型産品的(de)價格，因爲在一個(gè)項目中不同類型、戶型的(de)産品價格也(yě)會(huì)有(yǒu)很大(dà)差異。

　　而在同一區域内，僅看一個(gè)項目的(de)價格也(yě)是不嚴謹的(de)，還要看多個(gè)項目同一類型産品價格。從政府、數據機構層面上(shàng)講，未來統計(jì)數據要更加全面、嚴謹，現在有(yǒu)些機構統計(jì)數據并不全面，造成給予購(gòu)房人(rén)的(de)信息與商品房市場(chǎng)的(de)現狀并不對稱，使購(gòu)房人(rén)錯失購(gòu)房的(de)良機。

　　特定小(xiǎo)範圍房價更具指導

　　世邦魏理(lǐ)仕華北區研究部主管、副董事孫祖天

　　對于一個(gè)區域内的(de)均價分(fēn)化，實際上(shàng)是由于北京住宅用(yòng)地(dì)供應逐年減少(shǎo)，從而出現了土(tǔ)地(dì)成交價格不斷攀升的(de)情況。又(yòu)因爲這些地(dì)塊都(dōu)要求配建保障性住房。在這兩種因素的(de)作用(yòng)下，拿到(dào)高(gāo)價地(dì)的(de)開(kāi)發商通常都(dōu)會(huì)将項目打造成高(gāo)端系産品，以更高(gāo)的(de)售價保障項目的(de)利潤。

　　對于購(gòu)房者來說，特定而小(xiǎo)範圍的(de)房價數據統計(jì)對自身購(gòu)房更有(yǒu)指導性。而數據的(de)提供機構也(yě)應在一個(gè)相(xiàng)對合理(lǐ)的(de)範圍内進行(xíng)房價統計(jì)，并對所包含的(de)房屋類型進行(xíng)說明(míng)，方能(néng)給購(gòu)房者以參考和(hé)幫助。

　　幫助購(gòu)房人(rén)分(fēn)析市場(chǎng)變化

　　克而瑞房價測評中心、房價點評網北京區高(gāo)級分(fēn)析師(shī) 郝燕

　　以豐台區域爲例，龍湖·西(xī)宸原著等高(gāo)端樓盤在某個(gè)月(yuè)份成交量激增，很有(yǒu)可(kě)能(néng)提高(gāo)區域均價。然而，這個(gè)标高(gāo)的(de)區域均價，并不能(néng)反映豐台區域的(de)真實情況。如(rú)果要反映豐台樓市的(de)真正價格，在統計(jì)數據時就應該抛去這類超高(gāo)端項目，同理(lǐ)，一些價格較低的(de)保障房、自住房也(yě)應去除。

　　目前，市場(chǎng)均價這項數據存在諸多水(shuǐ)分(fēn)，但(dàn)對購(gòu)房人(rén)仍有(yǒu)一定的(de)服務性。北京市場(chǎng)上(shàng)主要購(gòu)房人(rén)群仍是剛需、剛改類人(rén)群，市場(chǎng)均價能(néng)夠在一定程度上(shàng)，幫助這類購(gòu)房人(rén)分(fēn)析出市場(chǎng)的(de)變化。當然對于購(gòu)房人(rén)來說，也(yě)不能(néng)片面地(dì)看均價，要結合市場(chǎng)大(dà)環境具體分(fēn)析。