負利率時期合肥房價最高(gāo)漲幅40% 還要繼續大(dà)漲？

新安房産網 原創資訊 随著(zhe)央行(xíng)年内的(de)第三次“雙降”，關于中國進入負利率時代的(de)觀點彼起此伏。那麽，到(dào)底何爲負利率?負利率時代對房地(dì)産市場(chǎng)又(yòu)有(yǒu)什(shén)麽影響呢?[存款縮水(shuǐ)能(néng)提振市場(chǎng)消費，但(dàn)難刺激房價大(dà)漲]

“負利率時代”來臨 居民(mín)銀行(xíng)存款縮水(shuǐ)

“負利率”是個(gè)專業(yè)名詞，僅從字面意思來看，大(dà)部分(fēn)普通網友(yǒu)很難理(lǐ)解它的(de)含義。其實它跟老百姓口袋裏的(de)積蓄有(yǒu)著(zhe)很大(dà)的(de)關系。

據百度百科顯示，所謂的(de)負利率是指的(de)是在某些經濟情況下，存款利率(常指一年期定期存款的(de)利率)小(xiǎo)于同期物(wù)價指數(CPI)的(de)上(shàng)漲幅度。

這時，居民(mín)的(de)銀行(xíng)存款随著(zhe)時間的(de)推移，購(gòu)買力逐漸降低，看起來就好像在“縮水(shuǐ)”一樣，故被形象的(de)稱爲負利率。

換而言之，市場(chǎng)出現通貨膨脹，銀行(xíng)存款利率持續下調。這種情形下，如(rú)果把錢存在銀行(xíng)裏，存款收益會(huì)随著(zhe)物(wù)價的(de)上(shàng)漲而縮水(shuǐ)。

不幸的(de)是，目前居民(mín)放(fàng)在銀行(xíng)的(de)積蓄正在縮水(shuǐ)。随著(zhe)央行(xíng)的(de)再次降息，依據上(shàng)述的(de)負利率定義，“負利率時代”已經來臨。

今年10月(yuè)23日，央行(xíng)宣布下調金(jīn)融機構人(rén)民(mín)币存貸款基準利率及金(jīn)融機構人(rén)民(mín)币存款準備金(jīn)率。這是自2014年11月(yuè)22日以來，央行(xíng)已經進行(xíng)了六次降息，一年期存款基準利率從3%下降至1.5%，11個(gè)月(yuè)以内存款利率慘遭腰斬。而9月(yuè)的(de)CPI(全國居民(mín)消費價格總水(shuǐ)平)同比上(shàng)漲1.6%。

顯然，通貨膨脹率高(gāo)過同期銀行(xíng)存款利率，市場(chǎng)進入了“負利率時代”。

那麽，在此環境下，居民(mín)放(fàng)在銀行(xíng)裏的(de)存款究竟是如(rú)何縮水(shuǐ)的(de)呢?

例如(rú)，你(nǐ)在今年10月(yuè)25日存入10萬元的(de)1年定期，存款到(dào)期後，你(nǐ)獲得的(de)銀行(xíng)利息=100000*1.5%=1500元;通貨膨脹利息=100000*1.6%=1600元。于是，1500-1600=-100(值爲負值，即爲負利率)。

這就意味著(zhe)，在當前利率水(shuǐ)平(1.5%)和(hé)CPI漲幅(1.6%)下，如(rú)果選擇一年期定存，這10萬元一年後将直接“縮水(shuǐ)”100元。

在目前利率很低的(de)情況下，既然把錢放(fàng)在銀行(xíng)裏并不保險，錢還會(huì)白白地(dì)蒸發掉，那麽把錢拿出來就是最好的(de)辦法。對于普通老百姓來說，把錢拿出來有(yǒu)些不現實。但(dàn)對于大(dà)部分(fēn)有(yǒu)一定存款的(de)居民(mín)而言，他(tā)們不會(huì)讓自己的(de)資産放(fàng)在銀行(xíng)貶值，他(tā)們會(huì)買房、換房、換車(chē)、旅遊來改善生活;有(yǒu)的(de)還想方設法将銀行(xíng)的(de)存款轉移到(dào)股市、樓市、理(lǐ)财等中，來進行(xíng)資産增值。因此，有(yǒu)了消費支出和(hé)資本支出，國家經濟活躍程度能(néng)得到(dào)一定的(de)提升。

曆史總結：負利率促使房價上(shàng)漲成固有(yǒu)規律

從曆史經驗來看，房地(dì)産市場(chǎng)會(huì)從負利率環境中率先受益。

自上(shàng)世紀90年代以來，我國經曆過4次負利率時期。

第一次是1992年10月(yuè)至1995年11月(yuè)，當時CPI的(de)最高(gāo)值分(fēn)别達到(dào)27.7%，全國商品房價格累計(jì)漲幅達到(dào)60%。

第二次是2003年11月(yuè)至2005年3月(yuè)，當時CPI的(de)最高(gāo)值分(fēn)别達到(dào)5.3%，全國商品房價格累計(jì)漲幅達到(dào)34%;而在此期間，合肥房價從2341元/㎡漲至3189元/㎡，累計(jì)漲幅40%。

第三次是2006年12月(yuè)至2008年10月(yuè)，當時CPI的(de)最高(gāo)值分(fēn)别達到(dào)8.7%，全國商品房價格累計(jì)漲幅達到(dào)12.8%;而在此期間，合肥房價從3200元/㎡漲至3780元/㎡，漲幅18%。

第四次是2010年2月(yuè)至2012年3月(yuè)，當時CPI的(de)最高(gāo)值分(fēn)别達到(dào)6.5%，全國商品房價格累計(jì)漲幅達到(dào)15%。而在此期間，合肥房價從6051元/㎡漲至6522元/㎡，漲幅7.7%。

由上(shàng)述數據可(kě)以看出，在四次負利率期間，無論是全國，還是合肥，房價漲勢兇猛。

不單是中國，從歐美(měi)、日本等多個(gè)國家的(de)情況來看，“負利率與房價上(shàng)漲并行(xíng)”似乎已成固定規律。

據資料上(shàng)顯示，1985年廣場(chǎng)協議後，美(měi)元對德國馬克，日元，法國法郎，都(dōu)貶值40%以上(shàng)，英國，法國，美(měi)國，日本，德國房價大(dà)漲。

2012年歐債危機以來，丹麥一直實施負利率政策，購(gòu)房者可(kě)以享受到(dào)超低的(de)利率，三十年起按揭貸款利率不到(dào)3%，短期借款利率則接近0。随之而來的(de)是，丹麥房價大(dà)幅竄升，首都(dōu)哥本哈根房價自2012年中期以來上(shàng)漲了40~60%。

低利率、負利率時代的(de)到(dào)來，通俗的(de)意義上(shàng)顯示央行(xíng)正努力把錢從銀行(xíng)裏趕出來，讓大(dà)家去消費、投資。在它的(de)影響下，資産價格容易出現較大(dà)幅度的(de)上(shàng)漲。而且，上(shàng)述種種曆史案例也(yě)佑證了負利率與房價的(de)關系。

環境變了 新時代的(de)負利率或加劇樓市分(fēn)化

然而，時代在變，環境在變。目前中國的(de)房地(dì)産市場(chǎng)由高(gāo)速發展期進入轉型調整期，借助“負利率”的(de)東風，房價可(kě)能(néng)在短時間内有(yǒu)所上(shàng)漲，但(dàn)重演暴漲的(de)曆史是不可(kě)能(néng)的(de)。

《中國房地(dì)産指數系統20年》報告中在指出，随著(zhe)經濟增速的(de)放(fàng)緩,人(rén)口年齡結構的(de)改變,需求結構的(de)變化,未來将進入平穩增長的(de)新常态,房價快速上(shàng)漲的(de)外部環境已不具備。

在上(shàng)述4次負利率時代案例中，我們可(kě)以看出，房價累計(jì)漲幅從60%、到(dào)34%、再到(dào)12.8%、最後到(dào)15%，房價漲幅基本持回落狀态。這說明(míng)了房地(dì)産市場(chǎng)逐步進入平穩發展期。

但(dàn)不可(kě)忽視的(de)是，由于各城市發展各異，負利率時代或加劇樓市分(fēn)化。

業(yè)内人(rén)士表示，和(hé)城鎮化階段一緻，中國房地(dì)産正經曆“馬太效應”，即大(dà)城市在汲取小(xiǎo)城市的(de)購(gòu)買力和(hé)政策利好，強者更強，弱者更弱。

據調查，截止到(dào)9月(yuè)份底，樓市去庫存的(de)主基調并沒有(yǒu)實質性改變。

庫存分(fēn)化：截止 2015年9月(yuè)底，全國38個(gè)城市中，一線城市存銷比爲 9.39個(gè)月(yuè)，房價處于合理(lǐ)區間;

二線城市存銷比爲 14.91個(gè)月(yuè)，臨界壓力範圍值上(shàng)限，存在房價下滑的(de)傾向。

三四線城市存銷比爲 28.94個(gè)月(yuè)，依然遠超合理(lǐ)區間，存在顯著的(de)降價壓力。

房價分(fēn)化：根據國家統計(jì)局最新發布的(de)9月(yuè)份全國70個(gè)大(dà)中城市住宅銷售價格數據，四個(gè)一線城市房價都(dōu)是上(shàng)漲，深圳環比漲幅高(gāo)達4%，北京、上(shàng)海(hǎi)、廣州的(de)環比漲幅都(dōu)在1%左右。

二線城市則是同比漲跌互現，鄭州等中部省會(huì)城市環比上(shàng)漲，而沈陽、大(dà)連、長春等東三省重鎮，則繼續環比下跌。

三四線城市環比跌多漲少(shǎo)，同比更是全部下跌。丹東、湛江等城市的(de)同比跌幅都(dōu)超過了7%。

因此，與以往普漲的(de)市場(chǎng)格局不同，伴随著(zhe)負利率新時代，經濟基礎較好的(de)一二線城市房價上(shàng)漲速度較爲明(míng)顯，三四線城市由于供求關系失衡，受益程度相(xiàng)對較低。

由于合肥的(de)市場(chǎng)供需較爲平衡，業(yè)内表示：四季度合肥樓市或坐享負利率“紅利”，房價仍有(yǒu)可(kě)能(néng)繼續上(shàng)漲。

總結：在過去的(de)經驗中，負利率對于房價的(de)提升效果尤爲明(míng)顯。然而，此一時彼一時，如(rú)今在負利率環境的(de)刺激下，樓市難再現“雄風”。