房地(dì)産“暖冬”的(de)背後 目前住建部有(yǒu)關房地(dì)産行(xíng)業(yè)的(de)發展已經明(míng)晰，大(dà)力快速建設階段将告一段落，增加有(yǒu)效供給、改善住宅質量、提升人(rén)居環境，是下一個(gè)五年裏，行(xíng)業(yè)必須遵循的(de)形勢和(hé)走勢。而在央行(xíng)再次祭出雙降之後，目前買房利率負擔是近十年來最低的(de)，此輪降息周期帶來的(de)購(gòu)房成本下移實質上(shàng)已經接近15%。數據顯示，雙降之後樓市成交活躍，“金(jīn)九銀十”已成定局，樓市或将迎來“暖冬”。 不過，也(yě)有(yǒu)分(fēn)析認爲，房價的(de)上(shàng)漲或将阻礙後續的(de)成交放(fàng)量，而作爲樓市風向标的(de)深圳在九月(yuè)後已開(kāi)始轉向。從整體來看，“去庫存”壓力仍然存在，這個(gè)基調并不會(huì)因爲一線城市、部分(fēn)二線城市成交量回升而明(míng)顯改變。 預期随著(zhe)中小(xiǎo)房企集中公布三季報，整體房企的(de)淨利潤将在8%左右，2015年，将是房企第一次出現行(xíng)業(yè)平均利潤率低于雙位數的(de)年份。 繁榮背後，往往暗(àn)藏隐憂。 2015年前三季度，包括深圳在内的(de)多個(gè)城市房地(dì)産成交已經超過去年全年，深圳房價暴漲逾50%，而北京土(tǔ)地(dì)市場(chǎng)再次拍(pāi)下7.5萬平方米單價的(de)地(dì)王，讓這場(chǎng)複蘇達到(dào)了一個(gè)頂點。 10月(yuè)底，深圳樓市部分(fēn)項目價格開(kāi)始出現下跌，北京則傳出碧桂園要退出豐台地(dì)塊聯合體的(de)消息，開(kāi)發商對後市的(de)分(fēn)歧在加大(dà)。 截至目前，碧桂園并未否認要退地(dì)的(de)傳聞。碧桂園有(yǒu)關人(rén)士向21世紀經濟報道表示，對于一線公司的(de)動态總部在持續關注，但(dàn)目前并未有(yǒu)明(míng)确的(de)消息。 北京亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅指出，碧桂園退地(dì)一事無論結果如(rú)何，其已折射出北京土(tǔ)地(dì)市場(chǎng)蘊含相(xiàng)當大(dà)的(de)風險，讓部分(fēn)房企卻步。 同策咨詢總監張宏偉則認爲，今年的(de)房地(dì)産銷售和(hé)土(tǔ)地(dì)市場(chǎng)，均已透支了太多的(de)未來需求和(hé)空間，2016年房地(dì)産市場(chǎng)可(kě)能(néng)再次面臨調整。 雙降促樓市回暖 四季度，在房地(dì)産價格反彈之際，政策繼續推出刺激。 國家統計(jì)局數據顯示，截至2015 年9 月(yuè)，70 個(gè)大(dà)中城市新建商品住宅和(hé)二手住宅價格均實現連續五個(gè)月(yuè)環比上(shàng)漲，9 月(yuè)分(fēn)别環比上(shàng)漲0.21%和(hé)0.18%。 一線城市繼續引領反彈，深圳、上(shàng)海(hǎi)、廣州、北京的(de)新建商品住宅價格9 月(yuè)環比分(fēn)别上(shàng)漲4%、1.9%、1.4%和(hé)1.1%，并進一步推動同比分(fēn)别上(shàng)漲38%、10%、5%和(hé)6%。 盡管一線城市和(hé)部分(fēn)二線城市價格快速上(shàng)漲，但(dàn)相(xiàng)關政策并沒有(yǒu)像往常一樣迅速轉向收緊。繼發布在不實施“限購(gòu)”的(de)城市，首套房最低首付款比例由不低于30%調整爲25%的(de)政策後，央行(xíng)再次祭出雙降。 在億翰智庫機構看來，雙降旨在四季度保“7”拉升房地(dì)産投資。通過“雙降”，降低社會(huì)融資成本，房地(dì)産行(xíng)業(yè)銷售增速有(yǒu)望加快，進而減小(xiǎo)房企庫存壓力，促進房地(dì)産乃至整個(gè)固定資産投資的(de)回暖。 這将直接提升房地(dì)産市場(chǎng)的(de)購(gòu)買力。自從2014年11月(yuè)22開(kāi)始，一年之内央行(xíng)已經連續6次降息。如(rú)果考慮到(dào)實際操作過程中的(de)首套房利率優惠，此輪降息周期帶來的(de)購(gòu)房成本下移實質上(shàng)已經接近15%。 華泰證券分(fēn)析師(shī)謝皓宇則認爲，雙降對房地(dì)産行(xíng)業(yè)的(de)利好，還體現在使得房企的(de)融資難度下降，在銷售下滑期尤爲重要。成本已經不成爲房企融資的(de)難點，而如(rú)何在銷售下降的(de)情況下填補資金(jīn)來源空缺是房企的(de)主要任務，雙降将進一步增加蛋糕總量，對房企帶來實質利好。 中原監測的(de)40個(gè)城市數據顯示，雙降之後樓市成交活躍。上(shàng)周新建住宅成交面積環比上(shàng)升1%，10月(yuè)前25日，新房成交量已與9月(yuè)同期基本持平。二手住宅也(yě)穩中有(yǒu)升，中原監測的(de)21個(gè)城市數據顯示，上(shàng)周二手住宅成交面積環比上(shàng)升2%。 而中原報價指數走勢則出現一定分(fēn)化，上(shàng)周一線城市報價指數均環比上(shàng)漲，天津、成都(dōu)則環比明(míng)顯下跌，表明(míng)政策刺激之下，一線城市的(de)市場(chǎng)預期較爲樂(yuè)觀。 對于四季度的(de)樓市，中信建投認爲，十月(yuè)份上(shàng)旬由于假期因素以及推貨量的(de)原因成交較爲平淡，但(dàn)随著(zhe)下旬開(kāi)始推貨量的(de)提升，截至10月(yuè)24日其跟蹤的(de)重點城市成交同比增速已經重回20%水(shuǐ)平，環比增長超過30%，其中一二三線重點城市成交同比增速分(fēn)别爲19%、30%和(hé)9%，環比增速分(fēn)别爲42%、37%和(hé)24%，十月(yuè)成交超過9月(yuè)份是大(dà)概率事件(jiàn)，銀十有(yǒu)望回歸，主流城市成交熱(rè)度仍有(yǒu)望在年内持續。 但(dàn)考慮到(dào)去年四季度成交基數較高(gāo)，成交增速回落是大(dà)概率事件(jiàn)。 地(dì)價房價“高(gāo)處不勝寒” 新9·30政策和(hé)雙降的(de)出台，進一步刺激了“金(jīn)九銀十”中的(de)房地(dì)産市場(chǎng)，一線城市豪宅仍在大(dà)賣，土(tǔ)地(dì)仍然遭搶，但(dàn)無論是房市、還是地(dì)市，均已是高(gāo)處不勝寒。 作爲樓市風向标的(de)深圳在九月(yuè)後開(kāi)始轉向。在7、8、9三個(gè)月(yuè)時間裏，深圳樓市的(de)成交一直在下滑。進入9、10月(yuè)，價格開(kāi)始松動。新房市場(chǎng)出現開(kāi)發商降價促銷，二手房市場(chǎng)則主動下調報價。深圳中原的(de)抽樣結果顯示，坂田、南山、龍華、蛇口等上(shàng)半年瘋漲的(de)區域房價已出現下跌。 10月(yuè)21日，碧桂園聯合中國金(jīn)茂以52億元的(de)代價拿下中關村科技園豐台園東區三期2宗商業(yè)用(yòng)地(dì)。但(dàn)是，據傳近期碧桂園集團内部對這2宗土(tǔ)地(dì)的(de)處置産生了不同意見，或将退出地(dì)塊開(kāi)發。 郭毅認爲，這一事件(jiàn)凸顯了北京市場(chǎng)高(gāo)價拿地(dì)的(de)風險。即使通過聯合拿地(dì)，也(yě)不一定能(néng)規避地(dì)價過高(gāo)、未來難以銷售的(de)風險。 2015年，在北京已出讓的(de)29宗宅地(dì)當中，實際樓面價超過3萬元/平方米的(de)多達13宗，加上(shàng)目前正在出讓的(de)土(tǔ)地(dì)，将達到(dào)18宗以上(shàng)。 這18宗地(dì)塊項目的(de)未來售價均超過6萬元/平方米，進入高(gāo)端住宅産品序列。其中純商品住宅部分(fēn)的(de)可(kě)售面積爲110萬平方米左右，而在2015年截至目前，北京純商住宅市場(chǎng)成交價6萬元/平方米以上(shàng)的(de)高(gāo)端住宅産品僅成交了不到(dào)30萬平方米。 這些高(gāo)價地(dì)一方面面臨巨大(dà)資金(jīn)成本的(de)壓力，另一方面也(yě)面臨艱難的(de)去化壓力。北京豪宅項目在短期内出現暴增，但(dàn)其所面向的(de)中産階級客群增長速度相(xiàng)對較慢(màn)，因此未來北京豪宅市場(chǎng)可(kě)能(néng)将會(huì)出現供過于求的(de)現象。 最新的(de)三季報數據或許能(néng)解釋碧桂園的(de)擔憂。中原地(dì)産研究部統計(jì)數據顯示：截至目前，已公布三季報、合計(jì)58家房企總營業(yè)收入爲3778.3億，但(dàn)合計(jì)淨利潤隻有(yǒu)282.1億，淨利潤率隻有(yǒu)7.5%，房企的(de)盈利能(néng)力大(dà)幅下調。 中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉分(fēn)析認爲，房企已告别高(gāo)利潤，在2015年上(shàng)半年，房企的(de)平均淨利潤跌至9.1%左右，而在2014年房企的(de)平均淨利潤率爲10%，在2013年淨利潤高(gāo)達11.97%。 預期随著(zhe)中小(xiǎo)房企集中公布三季報，整體房企的(de)淨利潤将在8%左右，2015年，将是房企第一次出現行(xíng)業(yè)平均利潤率低于雙位數的(de)年份。 去庫存壓力大(dà) 如(rú)果回溯2015年的(de)樓市，可(kě)以看到(dào)，今年的(de)這場(chǎng)複蘇和(hé)回暖，與2014年9·30新政開(kāi)始、今年的(de)3·30新政推漲，以及數輪雙降刺激有(yǒu)關。但(dàn)“去庫存”的(de)現實仍未改變。 國家統計(jì)局數據顯示，中國房地(dì)産市場(chǎng)的(de)庫存仍在不斷增加。截至9月(yuè)末，商品房待售面積66510萬平方米，比8月(yuè)末增加186萬平方米。其中，住宅待售面積減少(shǎo)387萬平方米，辦公樓待售面積減少(shǎo)71萬平方米，商業(yè)營業(yè)用(yòng)房待售面積增加483萬平方米。 對于房企來講，無論是此時還是2016年，都(dōu)仍然面臨較大(dà)的(de)去庫存壓力，甚至當前部分(fēn)房企比如(rú)浙江廣廈等會(huì)選擇退出房地(dì)産市場(chǎng)；而從中長期來看，經濟基本面下滑的(de)壓力，還會(huì)導緻2016年期間樓市需求動力不足的(de)問題繼續表現出來，遲早還會(huì)面臨去庫存的(de)壓力。 對此張大(dà)偉表示認同。他(tā)指出，從整體來看，房企的(de)銷售難度加大(dà)，雖然全國一二線市場(chǎng)回暖，但(dàn)三四線依然處于調整過程中，以價換量在持續；而且，土(tǔ)地(dì)市場(chǎng)競争激烈，房企在一二線拿地(dì)艱難，過去依賴土(tǔ)地(dì)升值獲得利潤的(de)發展模式難以維持。未來，将有(yǒu)越來越多的(de)非專業(yè)房地(dì)産公司離(lí)開(kāi)房地(dì)産領域。 此外，今年以來北上(shàng)廣深及合肥、南京、武漢等城市“地(dì)王”頻現的(de)現象，也(yě)讓從業(yè)人(rén)士擔憂。從曆史經驗來看，2009-2010年、2013年土(tǔ)地(dì)市場(chǎng)“地(dì)王”瘋狂頻出之後，2011年、2014年樓市包括土(tǔ)地(dì)市場(chǎng)陷入調整期。 如(rú)果土(tǔ)地(dì)市場(chǎng)“地(dì)王”現象在今年下半年持續頻現，那麽，這也(yě)就意味著(zhe)2016年樓市将有(yǒu)可(kě)能(néng)進入調整期。 今年下半年以來，一線城市、部分(fēn)二線城市需求被透支，待市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放(fàng)完畢之時，必須警惕下一輪可(kě)能(néng)的(de)市場(chǎng)階段性調整。 證金(jīn)公司增持多家房企股票 随著(zhe)三季報陸續披露，“國家隊”證金(jīn)出現在多家房企的(de)十大(dà)流通股東名單中。這其中既有(yǒu)穩坐地(dì)産第一把交椅之位的(de)萬科，也(yě)有(yǒu)擁有(yǒu)國資背景的(de)大(dà)型國企深振業(yè)、華僑城。 在7、8月(yuè)份，寶能(néng)系旗下的(de)前海(hǎi)人(rén)壽和(hé)钜盛華多次買入萬科股票，此次證金(jīn)增持價格甚至低于寶能(néng)系的(de)成本。 根據萬科發布的(de)三季報來看，萬科的(de)基本面良好，前9個(gè)月(yuè)累計(jì)實現銷售面積1439.8萬平方米，銷售金(jīn)額1804.7億元，同比分(fēn)别增長13.9%和(hé)21.1%；實現營業(yè)收入796.0億元，歸屬于上(shàng)市公司股東的(de)淨利潤68.5億元，同比分(fēn)别增長26.1%和(hé)6.1%。 另一龍頭房企保利地(dì)産最新公告顯示，截至9月(yuè)末，證金(jīn)持有(yǒu)32158.28萬股，占公司總股本的(de)2.99%，爲第二大(dà)股東；彙金(jīn)持有(yǒu)17965.58萬股，占比1.67%，爲第五大(dà)股東。 而證金(jīn)三季度投資具有(yǒu)國資背景的(de)地(dì)産股，則被認爲是向外界釋放(fàng)“積極的(de)信号。深圳一券商人(rén)士分(fēn)析，三季度對地(dì)産股的(de)增持，不排除很多是在股市最低迷的(de)時候，其時成本偏低；而從增持的(de)标的(de)看，大(dà)多是龍頭房企和(hé)地(dì)方國資地(dì)産股。其中，持有(yǒu)華僑城21741.40萬股，占總股本的(de)6.99%；持有(yǒu)首開(kāi)股份4318.82萬股，占總股本的(de)1.93%。 瑞銀在昨日發布的(de)研報中表示，未來房地(dì)産相(xiàng)關建設活動将在房價上(shàng)漲和(hé)庫存緩慢(màn)下降的(de)帶動下逐步改善，但(dàn)個(gè)股分(fēn)化會(huì)加劇，同時看好萬科、保利地(dì)産，華夏幸福與首開(kāi)股份的(de)表現。這四支股票除了華夏幸福尚未公布三季報股東變動情況，另外三支均是證金(jīn)投資的(de)房産股。 從已發布季報的(de)上(shàng)市房企來看，兩極分(fēn)化的(de)趨勢也(yě)逐漸顯現。業(yè)績較好的(de)房企業(yè)務多集中于北上(shàng)廣深等一線城市，業(yè)績較差的(de)企業(yè)則多處于二三線城市。一線城市的(de)房價爲前述企業(yè)作了較好的(de)支撐。 |
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