China Real Estate Market Forecast 2018

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 中國代表城市房地(dì)産市場(chǎng)預測

資金(jīn)、人(rén)口（人(rén)才）聚攏帶來城市造富效應，城市土(tǔ)地(dì)資源稀缺加速市場(chǎng)價格向上(shàng)

 伴随全國經濟與社會(huì)建設高(gāo)速發展，近十年資金(jīn)、人(rén)口及各種資源向各大(dà)城市圈“優勢城市”快速聚攏。

“一線城市”（北上(shàng)廣深）對“資金(jīn)、人(rén)才”的(de)吸聚能(néng)力保持高(gāo)位、持續加強。

“二三線城市”城鎮化率快速提高(gāo)，基建與産業(yè)發展使得“優勢城市”（尤其是京津冀、華中、華西(xī)一帶）對資金(jīn)的(de)吸納能(néng)力大(dà)幅上(shàng)升、投資密度快速提高(gāo)。資金(jīn)先行(xíng)，帶來産業(yè)，進而帶來人(rén)口與人(rén)才。“省會(huì)城市”（尤其是華中、成渝一帶）對人(rén)口/人(rén)才的(de)吸聚能(néng)力上(shàng)升。

資金(jīn)、人(rén)口（人(rén)才）聚攏帶來城市造富效應，城市土(tǔ)地(dì)資源稀缺加速市場(chǎng)價格向上(shàng)

 伴随全國經濟與社會(huì)建設高(gāo)速發展，近十年資金(jīn)、人(rén)口及各種資源向各大(dà)城市圈“優勢城市”快速聚攏。

“一線城市”（北上(shàng)廣深）對“資金(jīn)、人(rén)才”的(de)吸聚能(néng)力保持高(gāo)位、持續加強。

“二三線城市”城鎮化率快速提高(gāo)，基建與産業(yè)發展使得“優勢城市”（尤其是京津冀、華中、華西(xī)一帶）對資金(jīn)的(de)吸納能(néng)力大(dà)幅上(shàng)升、投資密度快速提高(gāo)。資金(jīn)先行(xíng)，帶來産業(yè)，進而帶來人(rén)口與人(rén)才。“省會(huì)城市”（尤其是華中、成渝一帶）對人(rén)口/人(rén)才的(de)吸聚能(néng)力上(shàng)升。

資金(jīn)、人(rén)口（人(rén)才）聚攏帶來城市造富效應，城市土(tǔ)地(dì)資源稀缺加速市場(chǎng)價格向上(shàng)

 伴随全國經濟與社會(huì)建設高(gāo)速發展，近十年資金(jīn)、人(rén)口及各種資源向各大(dà)城市圈“優勢城市”快速聚攏。

“一線城市”（北上(shàng)廣深）對“資金(jīn)、人(rén)才”的(de)吸聚能(néng)力保持高(gāo)位、持續加強。

“二三線城市”城鎮化率快速提高(gāo)，基建與産業(yè)發展使得“優勢城市”（尤其是京津冀、華中、華西(xī)一帶）對資金(jīn)的(de)吸納能(néng)力大(dà)幅上(shàng)升、投資密度快速提高(gāo)。資金(jīn)先行(xíng)，帶來産業(yè)，進而帶來人(rén)口與人(rén)才。“省會(huì)城市”（尤其是華中、成渝一帶）對人(rén)口/人(rén)才的(de)吸聚能(néng)力上(shàng)升。

資金(jīn)、人(rén)口（人(rén)才）聚攏帶來城市造富效應，城市土(tǔ)地(dì)資源稀缺加速市場(chǎng)價格向上(shàng)

 伴随全國經濟與社會(huì)建設高(gāo)速發展，近十年資金(jīn)、人(rén)口及各種資源向各大(dà)城市圈“優勢城市”快速聚攏。

“一線城市”（北上(shàng)廣深）對“資金(jīn)、人(rén)才”的(de)吸聚能(néng)力保持高(gāo)位、持續加強。

“二三線城市”城鎮化率快速提高(gāo)，基建與産業(yè)發展使得“優勢城市”（尤其是京津冀、華中、華西(xī)一帶）對資金(jīn)的(de)吸納能(néng)力大(dà)幅上(shàng)升、投資密度快速提高(gāo)。資金(jīn)先行(xíng)，帶來産業(yè)，進而帶來人(rén)口與人(rén)才。“省會(huì)城市”（尤其是華中、成渝一帶）對人(rén)口/人(rén)才的(de)吸聚能(néng)力上(shàng)升。

  由“資金(jīn)”與“人(rén)口/人(rén)才”帶動，十年間重點城市造富效應快速提升。各城市2016年本外币存款規模普遍較2006年增長超過200%。

城市高(gāo)度發展、造富效應快速提高(gāo)，但(dàn)與之對應的(de)是土(tǔ)地(dì)資源稀缺的(de)情況日益突顯。多個(gè)城市2020年土(tǔ)地(dì)開(kāi)發強度（建設用(yòng)地(dì)規模與行(xíng)政面積的(de)比值）超過國際警戒線水(shuǐ)平（30%）。錢多地(dì)少(shǎo)使重點城市價格一旦得到(dào)政策紅利傾斜，很容易被快速拔高(gāo)。

2015年去庫存政策本質：使樓市價值與城市價值趨于匹配

2015年後的(de)“去庫存措施”令各地(dì)樓價“補漲”，從而使此前幾年（2011—2014年）基本停滞的(de)樓市價值與過程中不斷上(shàng)升的(de)城市價值趨于匹配。

從顯性數據分(fēn)析：各地(dì)“城市價值”發展梯度，與各城補漲後的(de)2017年樓價大(dà)體相(xiàng)同。而土(tǔ)地(dì)稀缺加大(dà)了部分(fēn)區域/城市的(de)價格上(shàng)升幅度。

2015年去庫存政策本質：使樓市價值與城市價值趨于匹配

2015年後的(de)“去庫存措施”令各地(dì)樓價“補漲”，從而使此前幾年（2011—2014年）基本停滞的(de)樓市價值與過程中不斷上(shàng)升的(de)城市價值趨于匹配。

從顯性數據分(fēn)析：各地(dì)“城市價值”發展梯度，與各城補漲後的(de)2017年樓價大(dà)體相(xiàng)同。而土(tǔ)地(dì)稀缺加大(dà)了部分(fēn)區域/城市的(de)價格上(shàng)升幅度。

對于“城市經濟”及“土(tǔ)地(dì)資源”仍有(yǒu)發展空間（或稱，仍有(yǒu)“相(xiàng)對粗放(fàng)發展空間”）的(de)區域，包括中西(xī)部城市、東部沿海(hǎi)三四線城市，以及一二線重點城市的(de)外圍郊區，政府正加快對其實施交通與資金(jīn)導入，在促進其“價值成長”同時，亦分(fēn)流在“高(gāo)價值區域”的(de)資金(jīn)聚攏壓力，緩減“高(gāo)價值區域”的(de)價格過分(fēn)沖高(gāo)。

以“空間增效”爲出發點，政府所實施的(de)包括“供給側改革”“分(fēn)城施策”“交通梳導”“人(rén)口導入”等多種政策措施，将平衡“資源衰減”下不同區域的(de)“城市”與“房地(dì)産”協調發展問題。

（2）穩固價值

政府著(zhe)力維穩價格、強調分(fēn)城施策靈活性，在防止價格過快上(shàng)漲同時亦避免調控“矯枉過正”；未來随“城市價值”繼續提升，“市場(chǎng)價值”将得到(dào)固化。

2017年以來政府對一二三四線城市調控力度迅速加強，“維穩價格”成爲全國所有(yǒu)城市（涵蓋一二三四線城市）共同目标。四季度後中央經濟工(gōng)作會(huì)議給予地(dì)方更大(dà)施政自主權，但(dàn)不同城市政策調整空間各異：

從成交規模與人(rén)口規模匹配的(de)角度，成交規模顯著高(gāo)于人(rén)口規模的(de)城市（下圖中，黑(hēi)線明(míng)顯高(gāo)于1.0水(shuǐ)平的(de)城市），其調控政策具備更多靈活調整空間。“價格維穩”前提下，近半年以來有(yǒu)更多地(dì)方政府（成都(dōu)、武漢、鄭州、長沙、南昌等）通過“靈活調整限購(gòu)”的(de)方式實現一舉兩得：既緩減限購(gòu)帶來的(de)影響亦實現“以房搶人(rén)”、争奪人(rén)才資源、提高(gāo)城市價值。

對于土(tǔ)地(dì)與住房資源尤其“僧多粥少(shǎo)”的(de)城市（成交規模顯著低于人(rén)口規模，例如(rú)北京、上(shàng)海(hǎi)、深圳），其調控措施往往易緊難松；相(xiàng)較而言，同爲一線城市的(de)廣州，在房地(dì)産供給上(shàng)相(xiàng)對更有(yǒu)空間，在一線城市中實施政策調整的(de)靈活性更大(dà)（包括2017年12月(yuè)明(míng)确申領“人(rén)才綠(lǜ)卡”可(kě)在購(gòu)房、子女(nǚ)入學等方面享受戶籍市民(mín)待遇等）。

房地(dì)産調控實施過程，同時亦是重點城市經濟轉型與升級過程，城市經濟形态升級（包括現代服務業(yè)、生産性服務業(yè)、戰略性新興産業(yè)等）、經濟效能(néng)提升（包括國際性/區域性金(jīn)融中心、展貿中心、總部經濟中心等）将帶動城市價值繼續提高(gāo)，過程中，房地(dì)産價值得到(dào)固化，中期内随房地(dì)産發展模式轉軌、房地(dì)産對經濟運作的(de)驅動效率更強，區域樓市獲得更大(dà)的(de)健康向上(shàng)發展空間。

未來不同類型城市房地(dì)産市場(chǎng)将出現三種走勢

對于全國城市（涵蓋一二三四線城市）而言：

第一類【處成長階段】的(de)城市：資金(jīn)（包括交通、基建及房地(dì)産資金(jīn)）已經先行(xíng)驅動，其“城市價值放(fàng)大(dà)”将更多體現爲對産業(yè)、人(rén)口的(de)實際導入。短期政策抑制(zhì)将迫使樓價繼續走高(gāo)的(de)地(dì)區進入“慢(màn)周轉”序列（限購(gòu)、限售、限價、限簽等）。因而，中期内将出現兩種走勢可(kě)能(néng)：（1）穩價快周轉；（2）升價慢(màn)周轉。

第二類【城市發展高(gāo)階+土(tǔ)地(dì)/住房資源稀缺】的(de)城市：房地(dì)産周轉速度随庫存消化而繼續放(fàng)慢(màn)，更多“慢(màn)周轉”項目入市（包括“競自持”項目、限定銷售對象、限定持有(yǒu)年限項目等）使得房地(dì)産逐步轉向“價值經營”。短期内的(de)“樓市價值”将更多體現爲“售價相(xiàng)對穩定”以及“租金(jīn)價格繼續上(shàng)升”（尤其是受租賃政策紅利影響）。中期内随“城市價值”進一步提升，政府限制(zhì)性措施弱化，其“樓市價值”（尤其是優質物(wù)業(yè)價值）将向“城市價值”靠攏、存在補漲空間。

第三類【城市發展高(gāo)階+土(tǔ)地(dì)/住房資源仍有(yǒu)一定空間】的(de)城市：相(xiàng)較第二類城市存在更多靈活政策施展空間，一方面，城市價值上(shàng)升爲樓市帶來長期利好，另一方面，仍有(yǒu)資源釋放(fàng)空間的(de)區域（主要爲外圍郊區）憑借“相(xiàng)對政策優勢”，将更快吸納人(rén)才與資金(jīn)、實現地(dì)區價值的(de)更快上(shàng)升。需要肯定的(de)是，作爲傳統“價值高(gāo)地(dì)”與“資源吸聚高(gāo)地(dì)”的(de)全國重點城市（包括一線二線及各省會(huì)城市），從城市價值與樓市價值匹配發展的(de)角度，相(xiàng)對三四線城市更加具備“價值看好”的(de)資格。