2019年上(shàng)半年眼瞅著(zhe)就要過去了，在這上(shàng)半年裏可(kě)以說經曆了各地(dì)對調控放(fàng)松的(de)蠢蠢欲動，也(yě)讓我們感受到(dào)了樓市小(xiǎo)陽春的(de)暖意，但(dàn)是由于一些城市濫用(yòng)“分(fēn)類調控”，導緻對樓市屬于指導，出現房價上(shàng)漲過快或土(tǔ)地(dì)市場(chǎng)過熱(rè)的(de)情景。然而一切都(dōu)在4月(yuè)19日的(de)重申房住不炒及對過熱(rè)城市發出預警發生了基調的(de)改變。如(rú)果說開(kāi)始階段還屬于調控放(fàng)松的(de)預期，那麽後半階段則讓我們看到(dào)樓市調控始終沒有(yǒu)放(fàng)松，甚至還可(kě)能(néng)會(huì)更緊。但(dàn)這一切都(dōu)是由于當前的(de)市場(chǎng)形勢決定的(de)。
那麽在剛剛經曆了這些情況的(de)2019年上(shàng)半年，下半年又(yòu)會(huì)呈現什(shén)麽樣的(de)情景呢？樓市調控何去何從？房價還會(huì)漲嗎？我們該買房了嗎？
1、房地(dì)産調控不動搖，不會(huì)全面放(fàng)松，房住不炒的(de)定位不變。
如(rú)果說在4月(yuè)19日之前，你(nǐ)或許還相(xiàng)信未來調控放(fàng)松的(de)可(kě)能(néng)，畢竟在這之前很多專家也(yě)不斷釋放(fàng)調控放(fàng)松的(de)信号，給大(dà)衆造成比較大(dà)的(de)誤導。但(dàn)是在這之後，不難看出國家對房子是用(yòng)來住的(de)而不是用(yòng)來炒的(de)這個(gè)定位的(de)決定和(hé)力度。調控不會(huì)全面放(fàng)松，官媒也(yě)不止一次來強調，都(dōu)紛紛發表對樓市調控堅持不動搖的(de)文(wén)章(zhāng)，放(fàng)寬落戶條件(jiàn)不等于放(fàng)松房地(dì)産調控，“房住不炒”定位不變。
也(yě)就是說，無論市場(chǎng)發生什(shén)麽，都(dōu)不要觸碰房住不炒的(de)紅線。無論政策如(rú)何變，地(dì)方自主權限有(yǒu)多大(dà)，都(dōu)應當堅持房住不炒的(de)底線。
2、因城施策甚至一城一策将在下半年發揮重要作用(yòng)。
在确立了樓市調控主基調後，在堅持房住不炒前提下，全國各地(dì)也(yě)會(huì)因爲市場(chǎng)分(fēn)化會(huì)采取更加精準的(de)調控，即因城施策或一城一策，這樣調控将變得更加複雜，告别了一刀(dāo)切，對各地(dì)城市自主性是個(gè)考驗。一城一策是針對某城市而言，不會(huì)一概而論，所以一城一策對不同城市也(yě)意味著(zhe)不同的(de)含義。
有(yǒu)的(de)城市可(kě)能(néng)是放(fàng)松有(yǒu)的(de)可(kě)能(néng)就是收緊，不會(huì)搞一刀(dāo)切的(de)政策對市場(chǎng)的(de)調控更加精準，隻要你(nǐ)過熱(rè)就會(huì)收緊，過冷(lěng)就會(huì)适度放(fàng)松調控或刺激一下。但(dàn)無論如(rú)何都(dōu)爲一個(gè)目标，穩定。
3、樓市穩定大(dà)局已定，房價不會(huì)大(dà)漲大(dà)跌。
在房住不炒定位下，房地(dì)産穩定大(dà)局基本敲定，這也(yě)确保了未來房價不會(huì)大(dà)漲大(dà)跌。在這個(gè)目标下，也(yě)将遵循一城一策的(de)精準策略來對樓市進行(xíng)調節，确保市場(chǎng)整體穩定。房地(dì)産不會(huì)從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。穩定也(yě)将從三個(gè)方面著(zhe)手，穩地(dì)價穩房價穩預期。
4、調控把對地(dì)方執行(xíng)力的(de)監管和(hé)問責提到(dào)相(xiàng)當高(gāo)的(de)位置。
有(yǒu)時候調控效果不太明(míng)顯，很大(dà)程度上(shàng)在于對調控的(de)執行(xíng)和(hé)落實不到(dào)位。我們都(dōu)理(lǐ)解，地(dì)方對房地(dì)産的(de)依賴性，這也(yě)導緻他(tā)們在執行(xíng)調控上(shàng)積極性不高(gāo)。今年，在新表态中，“城市主體責任”格外顯眼，承擔好主體責任，與國家上(shàng)下聯動，在房地(dì)産調控上(shàng)形成合力。因此，接下來對于地(dì)方的(de)執行(xíng)力也(yě)将加大(dà)監管力度，如(rú)果調控不力可(kě)能(néng)會(huì)問責了。
5、地(dì)方開(kāi)始擺脫對房地(dì)産的(de)依賴，不少(shǎo)城市創新拿地(dì)模式。
房地(dì)産在告别高(gāo)增長，向高(gāo)質量發展。這也(yě)要求我們必須放(fàng)慢(màn)速度，追求更高(gāo)的(de)質量發展。有(yǒu)了問責制(zhì)，地(dì)方也(yě)将在擺脫房地(dì)産上(shàng)做出更加積極的(de)努力，6月(yuè)14日，國家統計(jì)局公布2019年1～5月(yuè)全國房地(dì)産開(kāi)發投資和(hé)銷售情況。值得注意的(de)是，前5個(gè)月(yuè)房地(dì)産開(kāi)發企業(yè)土(tǔ)地(dì)購(gòu)置面積、成交價款雙雙同比大(dà)幅下降。據上(shàng)海(hǎi)易居地(dì)産研究院測算，本次土(tǔ)地(dì)購(gòu)置均價4389元/平方米，同比下跌3.5%，全國地(dì)價迎來了自2012年以來的(de)首次同比下跌。
這也(yě)透露了一個(gè)信号，已經有(yǒu)不少(shǎo)城市開(kāi)始在擺脫房地(dì)産方面有(yǒu)了進步。比如(rú)海(hǎi)南，已經以“壯士斷腕”的(de)決心，減少(shǎo)經濟對房地(dì)産的(de)依賴。官方統計(jì)數據表明(míng)，2018年海(hǎi)南全年房地(dì)産開(kāi)發投資、房屋銷售面積、房屋銷售額分(fēn)别同比下降16.5%、37.5%和(hé)23.2%，主要關聯的(de)金(jīn)融業(yè)、建築業(yè)、批發零售業(yè)等行(xíng)業(yè)增速均低于預期。相(xiàng)信下半年還會(huì)延續這種跌勢。
大(dà)家也(yě)可(kě)以去搜一下，不少(shǎo)城市也(yě)在拍(pāi)地(dì)方面進行(xíng)創新，當地(dì)價穩定後，房價穩定還會(huì)遠嗎？
6、一線和(hé)熱(rè)點二線城市穩定回調，購(gòu)房者可(kě)以選擇大(dà)多數城市買房。
基于上(shàng)半年的(de)市場(chǎng)情況，下半年基本上(shàng)也(yě)确立發展方向。無論一二線城市是否下跌，都(dōu)不能(néng)改變這些城市的(de)地(dì)位，尤其是一線城市和(hé)熱(rè)點二線城市，由于大(dà)多數都(dōu)屬于人(rén)口淨流入城市，資源比較集中，隻要房價上(shàng)漲不是太明(míng)顯，買房都(dōu)是可(kě)以的(de)。而且我們也(yě)看到(dào)，當前一二線城市即使房價下跌，也(yě)不會(huì)太明(míng)顯。主要還是城市大(dà)，調控盯得緊，效果較明(míng)顯。
7、多數三四線城市或現房價下跌或有(yǒu)價無市，購(gòu)房者買房要謹慎。
對于三四線城市，未來基本上(shàng)能(néng)看到(dào)，在很多沒有(yǒu)人(rén)口沒有(yǒu)資源和(hé)産業(yè)支撐的(de)城市，根本談不上(shàng)未來，如(rú)果是剛需就不說了，但(dàn)如(rú)果盲目跟風，那可(kě)能(néng)很危險，因爲在這樣的(de)城市房價上(shàng)漲不會(huì)持續，要麽出現較大(dà)幅度下跌，要麽有(yǒu)價無市，将來賣都(dōu)賣不出去，租更租不出去。
社科院也(yě)預計(jì)，三四線城市房價持續上(shàng)漲的(de)動能(néng)不足，市場(chǎng)調節手段也(yě)更爲有(yǒu)限。部分(fēn)三四線城市在經曆了一波突擊性上(shàng)漲後，因後續需求不足，房價将進入下跌階段。
8、房貸利率将保持穩中略降态勢，回到(dào)當年最低節點不太可(kě)能(néng)。
2019年上(shàng)半年5月(yuè)前房貸利率出現了下降态勢，但(dàn)之後又(yòu)有(yǒu)不少(shǎo)城市出現上(shàng)調情況，這似乎也(yě)與當前房地(dì)産市場(chǎng)形勢有(yǒu)關，因爲不少(shǎo)城市出現了過熱(rè)傾向，爲了與調控保持一緻，上(shàng)調房貸利率也(yě)就在情理(lǐ)之中了。但(dàn)是作爲與購(gòu)房者有(yǒu)直接關系的(de)房貸利率，下半年還會(huì)上(shàng)調嗎？
據融360數據， 2019年5月(yuè)全國首套房貸款平均利率爲5.42%，較上(shàng)月(yuè)下降6BP，半年連降後，利率已經爲2018年以來最低水(shuǐ)平。而後也(yě)有(yǒu)城市開(kāi)始上(shàng)調。所以下半年基本上(shàng)不會(huì)出現大(dà)幅的(de)波動，整體保持穩中下調趨勢，個(gè)别城市會(huì)繼續上(shàng)調。雖然随著(zhe)市場(chǎng)穩定下來，房貸利率還會(huì)寬松下來，但(dàn)無論如(rú)何，未來房貸利率出現曆史最低水(shuǐ)平也(yě)不太可(kě)能(néng)。畢竟房地(dì)産市場(chǎng)基本面發生了變化，房地(dì)産在告别高(gāo)速增長。
9、下半年地(dì)産融資可(kě)能(néng)适度收緊，中小(xiǎo)房企大(dà)洗牌開(kāi)始。
我們可(kě)以看到(dào)整體的(de)樓市調控不會(huì)放(fàng)松，那麽信貸環境基本上(shàng)也(yě)會(huì)維持比較緊張的(de)趨勢。中國社會(huì)科學院也(yě)預計(jì)，下半年房地(dì)産融資可(kě)能(néng)會(huì)适度收緊，以避免房地(dì)産信貸過度擴張推高(gāo)房價。那麽在這樣的(de)預期下，中小(xiǎo)房企的(de)日子不會(huì)好過，因爲房企賴以生存的(de)資金(jīn)受到(dào)限制(zhì)，再加上(shàng)市場(chǎng)銷售不一定會(huì)通暢，那麽必然會(huì)加大(dà)房企的(de)資金(jīn)回籠壓力。
上(shàng)半年據不完全統計(jì)，至少(shǎo)有(yǒu)10多家知名房企破産倒閉，這也(yě)預示著(zhe)未來中小(xiǎo)房企的(de)日子不會(huì)好過，甚至大(dà)洗牌才剛剛開(kāi)始。
10、市場(chǎng)和(hé)保障兩條腿走路(lù)，解決所有(yǒu)人(rén)住房問題。
我們調控的(de)是啥？穩房價又(yòu)是爲啥？肯定最終解決的(de)還是住房問題。一切一切的(de)努力都(dōu)将以爲滿足老百姓的(de)住房需求爲目标，隻是将來會(huì)根據各自不同的(de)身份提供不同的(de)居住方式。也(yě)就是說多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的(de)住房制(zhì)度。确保人(rén)人(rén)都(dōu)有(yǒu)住房的(de)權利和(hé)尊嚴。
未來将更加強化市場(chǎng)和(hé)保障體系的(de)完善，市場(chǎng)的(de)歸市場(chǎng)，保障的(de)歸保障。最終有(yǒu)錢人(rén)買商品房，稍微緊張點的(de)選擇帶有(yǒu)保障性質的(de)共有(yǒu)産權住房，甚至還可(kě)以租賃公租房。
其實打擊炒房是爲了增加住房供給，改善市場(chǎng)環境，讓真正有(yǒu)住房需求的(de)人(rén)得到(dào)公平的(de)競争，至于購(gòu)房者該不該買房，其實沒必要問太多，既然房住不炒不變，調控就會(huì)不可(kě)能(néng)放(fàng)松，那麽房地(dì)産大(dà)局已定，不用(yòng)再擔心房價是漲是跌會(huì)不會(huì)影響你(nǐ)的(de)買房節奏。
作爲剛需，未來房價以穩定爲主，不會(huì)大(dà)漲大(dà)跌，你(nǐ)需要就買，不需要也(yě)别聽别人(rén)忽悠，對于租房者也(yě)沒必要過于傷心，未來租房市場(chǎng)也(yě)會(huì)越來越好，畢竟過去太差。還有(yǒu)就是以前買房太賺錢，大(dà)家都(dōu)去擠獨木橋。當市場(chǎng)穩定了，一切都(dōu)會(huì)變好起來。總之，大(dà)城市高(gāo)房價問題可(kě)能(néng)還會(huì)長期存在，剛需指望房價下跌買房不太現實，那麽更多的(de)需要我們的(de)觀念更新，選擇适合自己的(de)房子，這方面政策上(shàng)不僅在積極引導，也(yě)在努力提供保障性質的(de)住房。
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