第二批集中供地(dì)釋放(fàng)強信号：對房企購(gòu)地(dì)資金(jīn)進行(xíng)穿透式監管

        算賬、看地(dì)、找合作商、寫報告，上(shàng)投決會(huì)……地(dì)産投拓人(rén)從來沒想過，如(rú)今拿地(dì)竟需要如(rú)此練會(huì)繁雜的(de)“十八般武藝”。9月(yuè)15日，随著(zhe)長沙第二批土(tǔ)地(dì)出讓信息出爐，17個(gè)城市第二輪集中供地(dì)細則落錘，經過延期、暫停和(hé)撤回重啓，第二批集中供地(dì)終于拉開(kāi)大(dà)幕。

        地(dì)産投拓人(rén)率先感受到(dào)了不同。相(xiàng)比首輪集中供地(dì)，他(tā)們意識到(dào)，買地(dì)跟普通人(rén)買房越來越像，有(yǒu)資格（需有(yǒu)房地(dì)産開(kāi)發資質）是入場(chǎng)券，亦不乏搖号定歸屬。爲了買一塊地(dì)找60個(gè)馬甲公司參拍(pāi)，那一套不再玩得轉，投資模型測算公式要重置，風控能(néng)力變身房企買地(dì)的(de)核心競争力。

        仔細對比17個(gè)城市土(tǔ)地(dì)出讓規則公告後，筆(bǐ)者發現，有(yǒu)兩個(gè)共同的(de)主流新思路(lù)值得細思，這不但(dàn)改變房企拿地(dì)邏輯，亦會(huì)強化落實房、地(dì)和(hé)人(rén)聯動機制(zhì)。

        其一，從源頭降成本，土(tǔ)地(dì)溢價率不超過15%或成紅線。在首輪集中供地(dì)中，重慶、杭州、廈門等多個(gè)城市平均土(tǔ)地(dì)溢價率超過20%，其中，重慶高(gāo)達43%位居榜首。彼時，濱江集團董事長戚金(jīn)興直言，在杭州拍(pāi)的(de)地(dì)，努力将淨利潤做到(dào)1%-2%，這比傳統制(zhì)造業(yè)還低。

        當然，并不是所有(yǒu)城市都(dōu)是如(rú)此“無利可(kě)圖”。但(dàn)總體而言，這與集中供地(dì)新政“穩地(dì)價”的(de)初衷有(yǒu)出入。于是，中央召開(kāi)了兩次會(huì)議。結果是，“二拍(pāi)”收官的(de)青島、濟南及天津的(de)成交溢價率均爲0%。同時，溢價率15%或成各地(dì)參考紅線。

        紅線之外，通過調高(gāo)底價、競配建等隐性方式擡高(gāo)地(dì)價亦被嚴控。比如(rú)北京已将規則細化到(dào)每一宗熱(rè)門地(dì)塊，對政府持有(yǒu)商品住宅産權預設份額均設置不同天花闆或區間。這種調控的(de)精細化程度和(hé)決心，讓房企掌舵人(rén)有(yǒu)所感觸，有(yǒu)的(de)擔心第一輪拿地(dì)會(huì)“高(gāo)位站崗”，有(yǒu)的(de)則牟足勁準備重返“二拍(pāi)”現場(chǎng)。

        畢竟，11年前的(de)春天，北京一天内拍(pāi)出三個(gè)地(dì)王，那是過去，不是現在。退一步說，房企已無當初冒險之膽，打好現金(jīn)流保衛戰妥妥壓倒擴張欲望。現實版理(lǐ)性是，昨日下午，杭州十宗競品質地(dì)塊其中九宗無“司”報名，提前鎖定流拍(pāi)結局。

        其二，對房企購(gòu)地(dì)資金(jīn)進行(xíng)穿透式監管，控其來源爲自有(yǒu)資金(jīn)。筆(bǐ)者注意到(dào)，相(xiàng)對第一批供地(dì)，目前發布集中供地(dì)的(de)公告中，都(dōu)明(míng)确嚴控保證金(jīn)及地(dì)價款來源。具體涉及五個(gè)“不屬于”：不屬于股東違規提供借款、轉貸、擔保或其他(tā)相(xiàng)關融資便利；不屬于直接或間接使用(yòng)金(jīn)融機構各類融資資金(jīn)；不屬于使用(yòng)房地(dì)産産業(yè)鏈上(shàng)下遊關聯企業(yè)借款或預付款；不屬于使用(yòng)其他(tā)自然人(rén)、法人(rén)、非法人(rén)組織的(de)借款；不屬于使用(yòng)參與競買企業(yè)控制(zhì)的(de)非房地(dì)産企業(yè)融資。

        在筆(bǐ)者看來，這條新規不簡單，這是對開(kāi)發商的(de)“威懾”。過往，房企依靠多種融資渠道借債，再拿這些錢去搶高(gāo)價地(dì)擴規模。多重資本運作後，有(yǒu)的(de)房企克制(zhì)沖動理(lǐ)性發展穩健前行(xíng)，有(yǒu)的(de)則直接陷入債務違約危機，爛尾樓難解套，商票、理(lǐ)财産品一地(dì)雞毛，業(yè)主、投資者和(hé)金(jīn)融機構均受到(dào)不同程度傷害。

        重返生産資料的(de)源頭控制(zhì)購(gòu)地(dì)資金(jīn)，一是可(kě)以讓過往理(lǐ)性經營的(de)房企分(fēn)享到(dào)好孩子紅利，二是清退有(yǒu)潛在風險的(de)資金(jīn)入場(chǎng)，引導行(xíng)業(yè)健康前行(xíng)，這一“控”是提前築籬笆，将違規資金(jīn)擋在門外。

        忙著(zhe)調度資金(jīn)殺回土(tǔ)拍(pāi)市場(chǎng)之前，開(kāi)發商不妨先掂量下“荷包”，萬變不離(lí)其宗，不管第二輪集中供地(dì)規則如(rú)何調整，重回“蓋好房子”的(de)本質，撿回工(gōng)匠(jiàng)精神，提質增效、靠創新驅動發展，這才是久久爲功的(de)不二法則！